记者昨天获悉，从去年开始，南京市地铁总公司和南京市房屋安全鉴定处对地铁3号线周边房屋全部进行了调查和安全评估，目前评估工作刚刚结束，共调查了1288栋房屋，其中完好及基本完好房屋815栋、一般损坏房屋381栋、严重损坏房屋92栋。

    南京市房屋安全鉴定处科长常银生介绍，本次调查范围为地铁三号线沿线建筑物，其中，以主城区14个主要车站和14个区间隧道的周边建筑物为调查评估重点，评估范围为：车站周边距离车站结构边线不小于3倍基坑开挖深度范围内的建筑物；区间隧道线路中心线外侧20米范围内的建筑物。根据现场勘查情况，对所调查房屋的结构体系、质量状况等进行评估，并进行了安全等级、警示等级划分。

    放眼2010年的南京楼市，一大特点是万科、中海、保利、栖霞建设等知名开发商都将推出重点项目。企业所带来的品牌效应，使得这些楼盘还未开，名已远。

    近日，南京楼市就弥漫着有关三大知名楼盘的各种消息，或是“内部认购”，或是“天价开盘”，或是“房源紧张”，买房人中弥漫着紧张气氛，本周，本报记者专门探访了万科.金域蓝湾、中海.凤凰熙岸、栖庭三家楼盘的现场，了解其最真实的动态。

    房价，是今年两会最牵动人心的话题之一。2010年的《政府工作报告》明确指出，促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。3月10日，国土资源部出台“19条”，加强房地产用地的整治与监管。

    2010年，房地产市场将进行调整已成共识。

    迄今为止，全市单日成交量一直没有突破200套，处在较低的水平。但是，关于房价上涨的故事一直在流传，如城中多家楼盘均价超过30000元/平方米，河西房价步入20000元/平方米时代，江宁有公寓价格飚升至10000元/平方米以上，江北某新公寓楼盘价格也冲10000元/平方米……二手房报价也是节节攀升，坐地起价。

    楼市真实情况如何？高价盘销售怎样？本报记者兵分五路，深入市场，探寻楼市真相。

    采访手记

    东临秦淮河，南至凤凰西街，西至北圩路，北至清凉门大街，这样优越的地理位置使中海凤凰熙岸从地块出让之初就受到买房人的强烈关注。该项目总建筑面积为56.8万平方米，规划建设22幢住宅楼以及酒店式公寓、写字楼、学校、商业广场等多种业态。

    有消息称，中海凤凤凰熙岸将在今年下半年开盘。记者昨天在项目现场看到，其售楼处已基本建成，景观也已初具雏形，但整个项目处于围挡中，仍然显得很神秘。

    对于开盘时间、销售定价，中海方面表示，目前还没有任何信息可以透露。虽然如此，业界却已传言甚多，不少买房人猜测该楼盘单价要卖到2.5万元/平方米左右，甚至逼近3万元/平方米。

    本土品牌开发商栖霞建设在河西着力打造的高端楼盘栖庭，今年上半年也将上市。其开盘之前价格传出了20000-25000元/平方米不等的多个版本。该楼盘体量虽不大，但因其位于奥体和新江东之间的优越地段以及准现房销售而备受关注。

    栖庭的售楼处现已公开，该楼盘包含3栋18层高层住宅和2栋5层的酒店式公寓。关于开盘时间和价格，售楼人员表示目前还没有明确说法：“正常情况下，6月前应该会开，具体还要等通知，现在意向客户很多，我们还没决定开盘是采用排号还是摇号的方式选房。”

    3个标杆楼盘，各自情况虽有不同，但共同的是他们都承载着买房人太多的关注。也正因为关注度高，才会引发种种猜测和流言，才会使3个楼盘越发神秘，疑云越发浓厚。流言止于真相，对买房人还是开发商都是如此。无论是万科、中海、栖霞建设还是其他品牌开发商，买房人的关注其实是对其品牌的最大认可，当流言蜚语传得沸沸扬扬之时，加大信息透明度，让买房人明明白白买房，更能体现企业的社会责任感。而对买房人来说，不轻信传言，保持理性平和的心态，更容易踩准楼市的节拍，买到满意的房子。

    江北：桥北楼盘难破“7”

    近日，记者从江北房地产市场上了解到，桥北在售的几大主力大盘，苏宁天润城、旭日爱上城、大华锦绣华城等都不约而同地以均价6500元/平方米—6800元/平方米的价格,吸引着购房者视线。而珠江镇众楼盘因纬七路过江隧道5月份的通车，沿线楼盘房价年内破“8”已成定局。

    “我们天润城在售的14街区，三四月份还加推60—80平米小户型两房、三房新房源，总价约40万起，当前购买还可以享受98折的优惠，‘老带新’打97折，单价最低6300多元/平米。”苏宁天润城销售人员告诉记者。据网上房地产数据显示，浦口今年以来商品住宅认购量仅为1200多套，可售的房源量却有7000多套。对此，南京中原房地产营销顾问有限公司高级研究主任何智杰说，今年纬七路过江隧道5月通车，纬三路2013年提前通车，以及地铁一号线西延、地铁三号线开建等都为江北楼市注入了一剂兴奋剂,同时江北的开发商对江北未来市场的预期也是充满希望。

    “金三银四”对新楼盘而言，显然是个不错的推盘时机。但从珠江镇目前市场情况来看，房源紧缺，价格看涨已成定局。去年10月20日江北拍出“地王”，江北板块房价顺势上涨，截至目前珠江镇均价6800元/平方米以下的房源寥寥无几,二手房的国信阅景龙华挂牌已在6800元/平方米左右。珠江镇因是浦口区行政中心，房价一直较为稳定且高于桥北区域。纬七路过江隧道无疑催热了沿线区域和楼盘，沿线楼盘“傍上”交通利好，都不约而同地将新房源的推出时间推后到了四五月份，届时，珠江镇板块的楼盘破“8”已无任何悬念。

    河西：价格涨跌有悬念

    从本月开始，河西楼市的“断粮”局面将有所改变：金基广场的住宅部分本月开盘，南京万达广场将在月底推出约200套房源，星雨华府也准备在月底左右加推房源。此外，4—6月河西也有多个项目准备推房：碧瑶花园推出二期，融侨中央花园推出花园洋房，五矿御江金城、和府奥园、栖庭等新盘上半年都要开。

    由于整个区域的居住价值较受购房人认可，河西项目的预期价格普遍较高。据记者了解，大部分项目新上市房源的定价都有意向2万元/平方米甚至2.5万元/平方米靠拢，开发商普遍信心充足。不过，价格的不断攀升，使得不少刚性需求者因购买力不足而退出。前不久南京主流一网站组织了看房团，不少参加河西线的市民表示，房价如果在1.5万元/平方米左右勉强能够接受。

    有业内人士指出，河西房价在去年完成了大幅提升，今年推出的高端住宅扎堆上市后能否被顺利消化还有悬念。其实，一些开发商报价的口风已经开始有了变化：前不久，记者致电河西一家准备春季推房的楼盘询问新一期房源定价时，对方肯定地表示均价会在2.3万元/平方米左右。而本周，销售人员的说法已经变成了“两万起售。”

    网尚房地产研究机构相关人士分析，从目前的发展情况看，河西发展前景被广泛看好，也的确具备开发高档住宅的条件，但大体量的高价位豪宅上市后，是否有足够的需求为之买单不好说。河西中部一家楼盘的开发商也对记者坦言，在宏观调控下，市场走势不明。就河西而言，近四五年价格一直呈波状变动，不排除今年下调一点的可能，会向上走还是向下走还需观察。

    城中：单价过3万元是道“坡”

    眼下，在河西喊着过两万、江宁全面冲万，江北眼看都要“七上八下”之际，城中过3万的价格，似乎已不是那么难以接受。目前均价过30000元/平方米的楼盘已经超过5个。不过，“破3”后的销售情况，从总体上看并不乐观。

    如城东的某精装修项目，均价达到30000元/平方米以上，开盘至今已有数月时间，仅售出了20套房。还有几个楼盘由于是尾盘，价格被拉升至3万元甚至更高，这更多的是一种市场策略，但提价后，去化速度明显放缓，少量尾房较长时间都未能消化完毕。

    另外，备受人们关注的两大全新豪宅项目，据称价格均在3万元以上，其市场的接受度如何，成为了大家热议的话题。

    这两个项目分别位于下关小桃园及鼓楼学府路，均处在紧张的施工阶段。两家开发公司相关负责人表示，他们目前主要的精力在于做好产品设计；至于价格，尚未过多地考虑。当记者询问最终售价是否将超过30000元/平方米时，两家公司都默认了这一说法。

    学府路项目的开发商认为，在高端市场上，产品的品质才是决定价格以及销售情况的重要因素。另一项目的开发商也表示，价格不是他们关注的焦点，并相信只要项目达到了豪宅的标准，自然能得到高端客户群的认可。

    对此，南京新景祥房地产经纪有限公司副总经理何晔分析，3万元对于南京房地产市场来讲好比一道坡，一旦价格超过了这个数，销售节奏放缓在所难免，市场也需要一定的时间去接受。不过，只要是真正好的项目，定能得到市场的最终肯定，他对于这两个项目的销售前景还是比较看好的。

     江宁：房价涨速减缓

    2010年江宁上市楼盘超50家，上市量达到209万平方米，比2009年实际上市量增加59.7%，观望氛围渐浓，种种迹象表明，江宁楼市上涨脚步正在减缓。

    2010年1月，在楼市整体平淡的情况下，江宁多家楼盘房价的攀升，成为当月南京楼市的最大亮点。进入2月，江宁的认购成交量也陷入低谷，2月仅成交315套。记者在走访中发现，江宁数家在售房源并没有延续一月的涨势。

    在铂金水岸，剩余房源现场标价11000—12000元/平方米，但该楼盘售楼人员却表示：“有的房子实际价格只有9000—10000元/平方米，比均价要低1000元左右。”瑞鸿名邸即将推出的新房源给出96折的优惠，21世纪国际公寓在售房源也给出了一次性付款98折，按揭99折的优惠，并且价格在年后并没有上涨。其余像江宁1号、武夷水岸家园等楼盘在售房源均价与春节前也基本持平。

    “江宁板块与其他板块相比支撑力比较强，一有交通、商业等配套的不断改善，二有刚刚拍出的九龙湖和大学城天价地块的支撑，今年肯定会是平稳发展的态势。” 南京中浙房地产开发有限公司副总经理张亮表示。明月集团副总经理徐继兵也表达了同样的乐观：“江宁的利好都是实实在在的，像地铁5月份通车，商业配套不断完善都是看得到的，江宁楼市有着稳定的增长空间。”

    二手房：报价水分大吓退购房人

    进入三月，二手房市场亦如初春的天气忽冷忽热：最高的一天成交241套，最少的一天成交仅2套。截至3月10日下午7点，二手房共成交1100套，与商品房认购1215套平分秋色。随着看房族的日渐活跃，房主的报价普遍提高。报价水分大，购房者观望情绪迷漫。

    “21世纪现代城一套107平方米的房子，1月底房主报价95万，无人问津。95万元没卖掉，房主现在却还要加价15万元。”说起江宁二手房的状况，江宁永升店的小唐直摇头。他告诉记者，地铁一号线南延线5月份开通，房主惜售心理明显加重，房主频频加价，许多房源越卖越贵。如今，江宁百家湖周边、地铁一号线南延线附近的二手房成交单价早已站在万元之上，受年轻人钟爱的两房房源报价有的高达13000元/平方米左右。“百家湖一带二手房价格太高，许多购房人把目光转向价格稍低的九龙湖板块，如合家春天、恒大绿洲，报价一般在8500—9000元/平方米。”

    报价持续攀升引发购房者观望，一些原本想改善居住环境的购房者索性取消看房，推迟购房时间。“奥体虽然整体求大于供，但成交率明显下降。”顺驰月安街店店长朱政告诉记者，以前一套房只要带三四组客户看房，就可以成交，现在10个人看也不一定，主要就是报价太高了。